내 집 마련의 꿈, 공공분양에서는 이룰 수 있을까?

집값 상승을 억제하기 위해 각종 규제와 함께 발표된 공급안들이 속도를 내는 모양새다. 집값 상승으로 인해 패닉바잉도 발생하는 상황에서 대규모 공급이 이루어질 것이라는 시그널을 시장에 보내야하기 때문인 것 같다.

하지만 대부분의 공급이 서울이 아닌 수도권에서 진행되기 때문에, 이른바 똘똘한 한채를 가지고 자산 상승을 꽤하는 사람들에게는 큰 매력이 없어 보일 수 있다. 또한 공급이 진행된다고 하더라고 청약부터 실제 입주까진 최소 5년에서 15년 정도까지 시간이 소요 되기 때문에 급한 사람에게는 이런 공급들이 남의 얘기처럼 들릴 수 있을 것 같다.

다만 대다수 사람들이 원하는 '내가 편히 지낼 수 있는 내 집' 마련의 차원이라면 조금은 기다려 볼 수 있지 않을까? 기사에 달린 댓글 중 '강남 집 한채로 수도권 집을 몇채를 살 수 있는데' 와 같은 글이 있다. 물론 서울에 집을 사고 싶은 사람도 많고 그로 인해 얻을 수익도 클 수 있다. 하지만 대부분의 사람은 투자가 아닌 편히 쉴 집이 필요한 것이 아닐까?

대규모 택지개발지구 7곳(남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 과천, 고양 창릉, 안산 장상, 부천 대장)에 대해 국토교통부가 지난 6일 개설한 사이트 ‘3기 신도시’(www.3기신도시.kr)에는 개설 한달도 되지 않은 최근까지 30만 여명이 방문하고, 청약일정을 고지하는 문자알림서비스를 신청한 인원도 6만 여명에 달하는 등 관심이 뜨겁다.

3기 신도시를 비롯해 수도권에서 향후 공급될 127만호는 정말 ‘내집마련의 꿈’을 이루어줄까. 주택 청약에 대해 아는 게 없어 ‘청포자’(청약포기자)를 자처하는 ‘청알못’(청약 알지 못하는 사람)을 위해 ‘127만호 청약’으로 가는 열쇳말 4개를 꼽았다.

①66만6천호: 태릉골프장 공급 속도 가장 빠를 듯

3기 신도시 5곳에서 공급되는 물량은 18만호로 127만호 가운데 공공택지로 공급되는 84만5천호의 20% 수준이다. 나머지 66만5천호는 서울 도심을 비롯해 곳곳에서 공급된다.

박선호 국토부 제1차관은 지난 22일 유튜브 경제 채널 ‘삼프로TV’에 나와 “수도권 127만호 분양을 2028년까지 완료할 계획”이라고 밝힌 바 있다. 허허벌판인 3기 신도시를 생각하면 먼 이야기지만, 2기 신도시 잔여 분양물량이나 문재인 정부 초기부터 확보된 부지에 대한 공급은 당장 올해부터 속도를 낸다. 국토부 자료를 보면, 올해에만 고덕 강일지구(7천호), 과천 지식정보타운(1천호), 화성남양뉴타운(5천호), 인천 검단 신도시(3천호) 등 5만1천호에 대한 입주자 모집공고가 실시된다. 2021년 서울 송파구 성동구치소 부지(1천호), 화성동탄 2기 신도시(1만3천호) 등 8만7천호, 2022년 광운역세권(2천호), 과천 지식정보타운(1천호), 평택 고덕(4천호) 등 8만호를 더하면 3년 동안 입주자 모집공고가 이뤄지는 물량이 21만3천호다.

서울 도심에서 비교적 큰 규모로 공급되는 부지들 가운데서는 태릉골프장이 2022년 입주자 모집공고 예정으로 가장 빠를 것으로 예상된다. 용산정비창은 도시개발사업으로 예비타당성 조사 대상이라 절차가 상대적으로 까다롭고 이에 따라 2024년께 입주자 모집공고를 할 수 있을 거라고 국토부는 내다보고 있다. 국토부 관계자는 “6월에 예타 대상으로 선정되어 예타를 받고 있는 중이고 내년 상반기 중에 예타 결과가 나올 것으로 보인다”고 말했다. 그밖에 규모가 큰 정부 과천청사 일대나 마포구의 서부면허시험장 부지는 현재 지자체 협의가 난항을 겪고 있어 입주자 모집공고 일정을 예정하기 어려운 상태다. 용산캠프킴은 국방부가 미군과의 양여 협의에 속도를 내더라도 오염 정화에 1년 이상 소요돼 2023년 이후로 입주자 모집공고가 이뤄질 것으로 보인다.

②공공분양: 사전청약 6만호 100% 공공분양

이들을 비롯해 127만호 가운데 재개발·재건축과 같은 정비사업 물량 38만6천호 등을 제외한 84만5천호(66.5%)는 공공택지에서 공급된다. 공공택지도 공급 방식이 다양하지만, 대체로는 ‘공공주택 특별법’에 따라 공급될 것으로 보이는데, 법이 정한 공공주택 물량은 공공임대 35% 이상, 공공분양 25%로 최소 60%다. 민간 건설사에 토지를 매각해 민간분양으로 공급될 물량 비중은 40% 수준이다. 공공분양은 민간분양 아파트 시세 80% 수준에서 공급되는데, 2022년까지 입주자 모집공고가 예정된 21만3천호를 기준으로 5만호에 달한다. 여기에 3기 신도시를 비롯해 127만호 중 공공택지에서 공급되는 물량 중 2021년과 2022년에 각각 3만호씩 사전청약을 받는 6만호는 100% 공공분양 물량이다.

③순위순차제: 무주택기간 짧아도 자녀 수 없어도 도전

공공분양이 중요한 이유는 민간분양 청약과 달리 가점제가 아니라 ‘순위순차제’가 적용돼 일반 민간분양 청약과 유불리가 다르기 때문이다. 순위순차제는 무주택 기간 3년만 충족하면 저축총액이 많은 순(40㎡ 이하는 납입횟수 많은 순)으로 선정된다. 가점제는 총 가점 84점 중 무주택 기간 가점이 32점으로 비중이 큰데, 30세 이후 무주택 기간을 산정(30세 이전 결혼했을 경우 혼인신고일 기준)하기 때문에 젊은 세대에 불리하다. 청약저축은 월 납입금액이 10만원까지 인정되기 때문에 가입기간이 길수록 유리하지만, 20세 이후 가입기간(20세 이전 가입은 2년만 인정)이 전부 인정돼 청약가점제보다는 문턱이 낮다. 가점 84점 가운데 부양가족 수에 35점이 배정되는 가점제에서 맥을 못추는 1인 가구나 무자녀 가구도 청약저축 가입 기간이 길다면 당첨 가능성이 있는 것이다.

31일 국토교통부는 고양 창릉과 부천 대장 지구에 대한 도시기본구상 국제 공모 당선작이 선정됐다고 밝혔다. 이로써 3기 신도시로 꼽히는 남양주 왕숙, 인천 계양, 하남 교산을 비롯해 5곳의 도시기본구상이 완료됐다. 사진은 미국 수퍼매스 스튜디오가 참여한 해안건축컨소시엄의 고양 창릉 지구 설계 최우수 당선작 중 도시 특화설계 부분. 국토교통부 제공

④당해: 고양, 남양주, 과천 등 지역 쿼터 30%

‘당해’는 청약 때 주택을 공급하는 해당 지역(시·군) 거주자에 우선공급하는 청약 용어를 뜻한다. 경기 수원에서 이뤄지는 청약은 수원지역 거주자들로 당첨자를 선정하고, 미달하는 부분에 대해 인근 지역 거주자를 선정하는 식이다. 최근 일반 청약은 ‘당해 100% 우선공급’으로 해당 지역 거주자가 아니면 당첨이 어렵지만, 3기 신도시와 같은 대규모택지개발지구는 당해 비중이 50%로 제한돼 그 지역에 살지 않아도 당첨 가능성이 있다. 서울과 인천은 당해 50%, 나머지 50%는 수도권 다른 지역 거주자를 선정한다. 경기도는 해당 시·군 거주자 30%, 경기도 20%, 서울·인천 50%로 배정한다.

‘당해’ 쿼터제와 관련해선 당장 내년에 있을 3만호 사전청약 때 ‘당해’ 요건을 채우기 위해 해당 시·군에 미리 전입하겠다는 이들도 나온다. 과천 지식정보타운 공공분양(푸르지오 벨라르테) 사례를 통해 과천시 거주자 배정된 30%에서 당첨 가능성이 제일 높다는 정보도 회자된다. 사전청약 대상인 대규모 택지개발지구 7곳 가운데 인천 계양을 뺀 6곳(남양주, 고양, 하남, 과천, 부천, 안산)은 전부 경기도 소재지인 것도 ‘30% 쿼터’에 이목이 쏠리는 이유다.

2년 거주요건이 적용되는 시점은 내년 초 사전청약 대상 지구 및 일정이 발표될 때 결정될 것으로 보인다. 국토부 공공택지기획과 관계자는 “사전청약을 기준으로 하면 2019년부터 거주한 분들만 청약을 할 수 있고, 2023년~2024년이 될 것으로 보이는 본 청약을 기준으로 하면 더 많은 분들이 신청할 수 있다”며 “장단점을 고려하고 있다”고 말했다. 다만 사전청약으로 공급되는 공공분양 물량은 각 지구 공공분양 물량의 절반 수준으로, 본 청약 공급 물량이 있기 때문에 ‘이미 늦었다’고 생각할 필요는 없다.

⑤생애최초: 공공택지 민간분양 특공 비율 15%

결혼 이후 주택을 소유한 적이 없는 무주택 가구는 ‘생애최초’ 특별공급을 눈여겨 봐야 한다. 7·10 대책을 통해 정부는 아파트 청약 시 ‘생애최초’ 특별공급 유형을 민간분양에 신설했는데, 이 혜택을 가장 많이 볼 수 있는 곳이 127만호 청약이다. 공공택지로 공급되는 84만5천호 중 민간분양 비중은 최소 40%(33만8천호)로, ‘공공택지 민간분양’의 경우 생애최초 공급 비중이 15%로 적지 않다.

생애최초 특별공급에서 가장 중요한 자격조건은 주택을 소유한 이력이 없는 무주택 세대주이면서, 혼인신고가 된 기혼 부부이거나 미혼인 자녀가 한부모가정, 도시근로자 월평균 소득 130%(2019년 기준 3인 가구 731만원, 4인 가구 809만원) 이하 등이다.